பி.எஸ்.எம் பத்திரிக்கை அறிக்கை –
உலக வசிப்பிட நாள் 2025: நகர நெருக்கடியை சமாளித்தல்
மலிவு வீடுகள் மற்றும் நிலைத்த நகர வளர்ச்சிக்கான அரசியல் நிலைப்பாடு தேவை
“Urban Crisis Response (நகர நெருக்கடியை சமாளித்தல்)” என்ற கருப்பொருளுடன், 2025 உலக வசிப்பிட நாளை முன்னிட்டு, மலேசிய சோசலிசக் கட்சி (PSM) B40 குடும்பங்களுக்கான தோல்வியடைந்து வரும் நகர்ப்புற வீட்டுவசதி நெருக்கடிக்கு எதிராக மத்திய மற்றும் மாநில அரசுகள் உடனடி மற்றும் விரிவான நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும் என மலேசிய சோசலிசக் கட்சி (PSM) வலியுறுத்துகிறது.
பின்னணி மற்றும் நெருக்கடியின் உண்மை நிலை
நகர்மயமாதல் விகிதம் தற்போது மொத்த மக்கள் தொகையின் சுமார் 75% அளவுக்கு உயர்ந்துள்ளது. இந்த சூழலில், நகரப் பகுதிகளில் மலிவு வீடுகள் வழங்குவதற்கான அழுத்தம் தொடர்ந்து அதிகரித்து வருகிறது — குறிப்பாக, வீட்டு விலைகள் குடும்ப வருமான உயர்வை விட மிக வேகமாக உயர்ந்துள்ளது.
சொத்துச் சந்தையும் தற்போது அதிகமான “overhang” (விற்பனை ஆகாத வீடுகள்) பிரச்சனையை எதிர்கொள்கிறது; அதாவது, கட்டுமானம் முடிந்தும் இன்னும் விற்கப்படாத வீடுகள் பெருமளவில் உள்ளன. B40 குடும்பங்கள் உயர் வாடகைச் சுமையால் பாதிக்கப்படுகின்றனர்; வீடு வாங்குவது கடினமாக உள்ளது, அல்லது அவர்கள் நகர மையத்திலிருந்து தொலைவான புறநகரப் பகுதிகளுக்கு இடம்பெயர வேண்டிய நிலைக்கு தள்ளப்பட்டுள்ளனர் — அங்கு போக்குவரத்து மற்றும் அடிப்படை வசதிகளுக்கான அணுகல் குறைந்துள்ளது.
கோலாலம்பூர் போன்ற நகர மையங்களில், வாடகையாளர்கள் நியாயமான வாடகை விலைகளைப் பற்றி பேச்சுவார்த்தை நடத்துவதிலும் சிரமங்களை சந்திக்கின்றனர். பல வீட்டு திட்டங்கள் தாமதமாகவோ அல்லது கைவிடப்பட்ட நிலையிலோ உள்ளன; ஜனவரி 2023 நிலவரப்படி, 718 வீட்டு திட்டங்கள் தாமதமாகவோ அல்லது கைவிடப்பட்டதாகப் பதிவாகியுள்ளன. இந்த நெருக்கடி வெறுமனே வீடுகளின் பற்றாக்குறை மட்டுமல்ல, நியாயமற்ற விநியோகமும் ஆகும்.
B40 குடும்பங்கள் எதிர்கொள்ளும் அடிப்படைப் பிரச்சினைகள்
மலிவு விலை வீட்டுவசதி செயற்குழுவின் (JRM) அனுபவத்தில், கேமரன் மலை மற்றும் சிலாங்கூரில் மக்கள்தொகை மற்றும் அரசியல் வேறுபாடுகள் இருந்தபோதிலும், சில முக்கியப் பிரச்சினைகள் ஒன்று போலவே காட்டுகின்றன:
a) வீட்டு கடனைப் பெறுவதிலான சிரமங்கள்
B40 குடும்பங்கள் வீட்டு கடன் பெறுவதில் பெரும் சிரமங்களை எதிர்கொள்கின்றன. இதற்கு முக்கிய காரணங்கள் — அடமானமாகச் சமர்ப்பிக்கப் பொருந்தும் சொத்து இல்லாமை, வங்கிகளின் கடுமையான மதிப்பீட்டு அளவுகோல்கள், மேலும் பிறருக்காக கடன் உத்தரவாதம் அளித்ததற்காக கருப்புப் பட்டியலில் சேர்க்கப்படும் அபாயம் ஆகியவையாகும். Skim Jaminan Kredit Perumahan போன்ற திட்டங்கள், தேவையான அனைத்து ஆவணங்களும் உள்ளவர்களுக்கு மட்டும் உதவி வழங்குகின்றன; எனவே, ஆவணங்கள் முழுமையற்ற பல குடும்பங்கள் இதன் பலனை பெற முடியாமல் உள்ளனர்.
b) “மலிவு வீடு” என்ற பெயரில் விற்பனை செய்யப்படும் வீடுகள், உண்மையில் மலிவு அல்ல
“மலிவு வீடு” என்ற லேபிளுடன் விற்கப்படும் வீடுகளின் விலை பொதுவாக RM200,000 முதல் RM300,000 வரை இருக்கிறது. இந்த விலை வரம்பு B40 குடும்பங்களின் நிதி திறனை வெகுவாக மீறுகிறது. அவர்கள் இப்படிப் பட்ட வீடுகளை வாங்கினாலும், அவை அதிக மாதாந்திர தவணை செலுத்தும் சுமையை ஏற்படுத்துகின்றன. மேலும். அவர்களின் அத்தியாவசிய செலவுகளைப் (உணவு, கல்வி, சுகாதாரம் போன்றவை) பாதிக்கிறது.
c) 10% வைப்புத்தொகை தடை
B40 குடும்பங்கள் வீடு சொந்தமாக்கிக் கொள்வதற்கான முக்கிய தடையாக இருப்பது 10% வைப்புத்தொகை செலுத்துவதாகும். குறைந்த ஊதியம் மற்றும் அதிக வாழ்க்கைச் செலவு காரணமாக இது வசூலிக்க கடினமாக உள்ளது. இதனால், சொந்த வீடு வாங்கும் அவர்களின் கனவு இன்னும் தொலைதூரமாகிறது.
d) தனியார் வங்கி கடன் வசூல் நடைமுறைகள் பேங்க் நெகாரா மலேசியாவால் மோசமாகக் கட்டுப்படுத்தப்படுகின்றன.
தனியார் வங்கிகள் வழங்கும் வீட்டுக்கடன்களில், வசூல் (collection) செய்யும் முறைகளில் கட்டுப்பாட்டு மேலாண்மை இல்லாததால், B40 குடும்பங்கள் மிகுந்த அபாயத்தில் உள்ளன. குடும்ப உறுப்பினர்கள் நோய், விபத்து அல்லது இயற்கை பேரழிவு போன்ற எதிர்பாராத நிகழ்வுகளை சந்திக்கும் போது, அவர்கள் கடன் தவணைகளைச் செலுத்த முடியாமல் போகும் அபாயம் அதிகரிக்கிறது. இதன் விளைவாக, அவர்கள் வீட்டிலிருந்து வெளியேற்றப்படுதல் (pengusiran) அல்லது வீடு இழத்தல் போன்ற நிலைகளுக்கு ஆளாகின்றனர்.
e) PPR / PPRT வீடுகளின் பற்றாக்குறை
மக்கள் வீட்டு திட்டம் (PPR) மற்றும் வறுமைநிலை மக்களுக்கான வீட்டு திட்டம் (PPRT) ஆகியவற்றின் கீழ் வழங்கப்படும் வீடுகளின் எண்ணிக்கை மிகவும் குறைவாக உள்ளது. இதன் விளைவாக, B40 குடும்பங்கள் அரசாங்கம் ஏற்பாடு செய்திருக்கும் வீடு பெறுவதற்காக மிக நீண்டகாலம் காத்திருக்க வேண்டிய நிலைக்கு தள்ளப்பட்டுள்ளனர். இந்த நிதர்சன உண்மை சிலாங்கூர் மாநிலத்தின் அதிகாரப்பூர்வ புள்ளிவிவரங்கள் மூலமாகவும் உறுதிப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.
f) அரசியல் தலையீடு மற்றும் அரசாங்க அமைப்புகளின் பலவீனமான செயல்திறன்
மலேசியாவில் B40 குடும்பங்களுக்கான தனித்துவமான வீட்டு கொள்கை (housing policy) இல்லை. இதனால், குறைந்தபட்ச ஊதியம் (gaji minimum) போன்ற முக்கிய காரணிகள் கூட கொள்கை உருவாக்கத்தில் சேர்க்கப்படவில்லை. சிலாங்கூர் மாநிலத்தில், LPHS (Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor) நிறுவனம் வீட்டு திட்டங்களை மேற்பார்வை மற்றும் ஒழுங்குமுறை செய்யும் வரையிலேயே தன்னை வரையறுக்கிறது — ஆனால், B40 குடும்பங்களுக்கு நேரடி ஆதரவு அளிப்பதில் தவறுகிறது. பாஹாங் மாநிலத்தில், மாநில அரசு நிலம் வழங்கும் திறனை மட்டுமே கொண்டுள்ளது; ஆனால், திட்டத்தை முன்னெடுக்க மத்தியஅரசின் அனுமதி, குறிப்பாக தேசிய வீட்டு துறை (JPN) மற்றும் பொருளாதார திட்டமிடல் பிரிவு (EPU) மற்றும் நிதி அமைச்சகம் (MOF) ஆகியவற்றின் விருப்பத்தைப் சார்ந்துள்ளது.
மடானி மற்றும் URA
MADANI அரசு சில குழுக்களை இலக்காக கொண்டு (குறைந்த வருமானக் குடும்பங்கள் உள்ளிட்ட) வீடுகள் வழங்குவதற்கான சில நடவடிக்கைகளை எடுத்திருந்தாலும், அது நிலப் பயன்பாடு, நகர திட்டமிடல், மற்றும் வளர்ச்சி கொள்கைகள் ஆகியவற்றை நிர்வகிக்கும் முறையில் நிலவும் ஏற்றத்தாழ்வுகளை தீர்க்க முடியவில்லை. இந்த ஆண்டின் சர்ச்சைக்குரிய மசோதாவாக இருப்பது நகர மறுசீரமைப்பு சட்டம் (Urban Renewal Act – URA) ஆகும், இது தற்போது மேலதிக ஆய்வுக்காக ஒத்திவைக்கப்பட்டுள்ளது.
இந்த URA சட்டம் குறித்த கவலை என்னவெனில் — இது பேரம் பேசும் சக்தி இல்லாத சிறு சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு அழுத்தம் ஏற்படுத்தக்கூடியது. மேலும், அமைச்சருக்கு (Menteri) மிகுந்த அதிகாரம் வழங்கப்பட்டிருப்பது மூலம், வெளிப்படையான ஆலோசனையில்லாமல் ஒரு பகுதியை “மறுசீரமைப்பு பகுதி” என அறிவிக்க முடியும். வேறு வார்த்தைகளில் கூறுவதானால் — URA சட்டம், அரசியல் அதிகாரத்தைப் பயன்படுத்தி மேம்பாட்டு நிறுவனங்களுக்கு (pemaju) நன்மை செய்யும் கருவியாக மாறும் அபாயம் உள்ளது; இதேவேளை, அது நகர்ப்புற மக்களின், குறிப்பாக B40 குடும்பங்களின் தேவைகளை புறக்கணிக்கும் சூழ்நிலையை உருவாக்கக்கூடும்.
உலக வசிப்பிட நாள் 2025 (Hari Habitat 2025) மற்றும் இதன் “Urban Crisis Response” (நகர நெருக்கடியை சமாளித்தல்) என்ற தலைப்பை முன்னிட்டு, மலேசிய சோசலிசக் கட்சி (PSM) மத்திய மற்றும் மாநில அரசுகளிடம் கீழ்க்கண்ட தெளிவான மற்றும் நடைமுறைப்படியான நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ளுமாறு வலியுறுத்துகிறது:
1. நகரம் மற்றும் புறநகரப் பகுதிகளில் நடைபெறும் ஒவ்வொரு புதிய வீட்டு திட்டத்திலும், குறைந்தபட்சம் 30–40% வீடுகல் B40/M40 வருமானம் குறைந்த மக்களுக்கு ஒதுக்கப்பட வேண்டும். இந்த வீடுகளின் விலை உண்மையில் மலிவு ஆக இருக்க வேண்டும் — அதாவது, நகர்ப்புற குடும்பங்கள் அடிப்படை வசதிகளுக்கான எளிய அணுகலுடன் வாழ முடியும் வகையில் அமைந்திருக்க வேண்டும். அரசு, சந்தை விலையை அடிப்படையாகக் கொண்டு அல்லாமல், வீட்டின் கட்டுமானச் செலவில் இருந்து நேரடியாக B40 குடும்பங்களுக்கு மானியம் (subsidy) வழங்க வேண்டும். இந்த மானியம், மேம்பாட்டாளர்களின் லாபத்தை உயர்த்துவதற்காக அல்ல, மாறாக, மக்களுக்கு உண்மையில் மலிவு வீடுகளை வழங்கும் நோக்கில் அமல்படுத்தப்பட வேண்டும்.
2. அரசு தெளிவான வழிகாட்டுதல்கள் (garis panduan) வெளியிட வேண்டும் — அதன்படி, தற்போதைய குடியிருப்பாளர்கள் அல்லது உள்ளூர் சமூகங்கள் புதிய வீட்டுக்கு முதல் உரிமையை (hak pertama) பெற வேண்டும். மேலும், வீட்டு ஒதுக்கீட்டு மற்றும் தேர்வு நடைமுறைகள் முழுமையாக லஞ்சம் (rasuah) மற்றும் ஊக சந்தைகளிலிருந்து (pasaran spekulatif) விடுபட்டதாக இருக்க வேண்டும்.
3. URA மறுபரிசீலனை செய்யப்பட வேண்டும். அமைச்சர்களின் அதிகாரங்கள் குறைவாக இருக்க வேண்டும் மற்றும் அசல் குடியிருப்பாளர்களுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கப்பட வேண்டும். URA பாதுகாப்பற்றதாகவும் பாழடைந்ததாகவும் நிரூபிக்கப்பட்ட கட்டிடங்களுக்கு மட்டுமே பயன்படுத்தப்பட வேண்டும், டெவலப்பரின் நலனுக்காக கட்டமைப்புகளை கட்டுவதற்கு அல்ல.
4. தாமதமான அல்லது கைவிடப்பட்ட வீட்டு திட்டங்கள் (projek perumahan tertangguh / terbengkalai) மீது அரசு கடுமையான நடவடிக்கை எடுக்க வேண்டும்.இதில், அரசு நிலம் மற்றும் கைவிடப்பட்ட கட்டிடங்களின் உரிமையை மீண்டும் பெறுதல் (pemilikan semula), மேலும், திட்டத்தை சமூகத்தின் பங்கேற்புடன் (penglibatan masyarakat) மறு அட்டவணைப்படுத்தல் (penjadualan semula projek) ஆகியவை அடங்கியிருக்க வேண்டும்.
5. நகர்ப்புற வீட்டு திட்டங்கள், பொது போக்குவரத்து, அடிப்படை வசதிகள் மற்றும் வேலை வாய்ப்புகளுக்கு எளிய அணுகல் இல்லாத தூரப்பகுதிகளில் கட்டப்படக் கூடாது. நகர திட்டங்கள் அனைத்து சமூகத்தினரையும் உள்ளடக்கும் (inklusif) வகையில் வடிவமைக்கப்பட வேண்டும், மேலும் நிலைத்திருக்கும் போக்குவரத்து திட்டமிடல் (sustainable transit planning) இதில் முக்கிய இடம் பெற வேண்டும். இதற்காக, பொது போக்குவரத்துக்கு முன்னுரிமை (keutamaan kepada pengangkutan awam) வழங்கப்படுவது அவசியம்.
6. அரசு, நகர்ப்புற B40 குடும்பங்களுக்கான வீட்டு கடன் உதவி திட்டங்களை (skema bantuan kredit perumahan) மேலும் விரிவுபடுத்த வேண்டும். அதே நேரத்தில், அந்தக் கடனின் சுமை காரணமாக “மலிவு வீடு” என்ற கருத்து, நீண்டகாலக் கடன் சுமையாக (beban hutang jangka panjang) மாறாதபடி உறுதிசெய்யப்பட வேண்டும்.
செய்திவெளியிட்டவர்:
சுரேஷ் பாலசுப்ரமணியம்
மத்திய செயற்குழு உறுப்பினர்
மலேசிய சோசலிசக் கட்சி (PSM)